Fundos Imobiliários (FIIs): vantagens, riscos e como investir em 2025

O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

Os Fundos de Investimento Imobiliário, conhecidos como FIIs, são veículos coletivos que investem em empreendimentos do setor imobiliário — como shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos e hospitais — ou em títulos ligados ao setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Ao adquirir cotas de um FII, o investidor passa a ter direito à distribuição de rendimentos (aluguéis) proporcional à sua participação, sem precisar comprar imóveis físicos.

FIIs são negociados na bolsa de valores, principalmente via B3, sob códigos com final "11" (ex: HGLG11, MXRF11).
👉 Entenda o que são FIIs na B3

Vantagens dos Fundos Imobiliários

1. Rendimentos mensais isentos de IR

A maioria dos FIIs distribui mensalmente parte dos lucros (aluguéis) aos cotistas. Para pessoas físicas, esses rendimentos são isentos de Imposto de Renda, desde que o fundo atenda a certos critérios legais
👉 Saiba mais sobre isenção de IR nos FIIs – Receita Federal

2. Acessibilidade

É possível começar a investir com menos de R$ 100, ao contrário do investimento em imóveis físicos, que exige capital elevado.

3. Diversificação

Com um único FII, você pode se expor a diversos imóveis, segmentos e regiões, reduzindo o risco de concentração.

4. Liquidez

Como as cotas são negociadas na bolsa, é mais fácil comprar e vender cotas a qualquer momento, diferente da venda de um imóvel tradicional.

5. Gestão profissional

Os imóveis são administrados por gestores especializados, que cuidam da locação, manutenção e decisões estratégicas.

Riscos dos Fundos Imobiliários

1. Vacância

Se os imóveis do fundo ficarem desocupados, a receita com aluguéis cai, afetando diretamente os rendimentos mensais.

2. Inadimplência

Mesmo ocupados, os imóveis podem gerar prejuízo se os inquilinos não pagarem os aluguéis.

3. Desvalorização das cotas

O preço da cota pode cair por diversos fatores: cenário econômico, aumento da Selic, má gestão ou eventos específicos.

4. Risco de concentração

Alguns fundos têm poucos imóveis ou estão expostos a um único inquilino, o que pode elevar o risco se houver problemas.

5. Alterações regulatórias

Mudanças na legislação tributária ou nos critérios de distribuição de rendimentos podem impactar a atratividade dos FIIs.

Como investir em Fundos Imobiliários em 2025

Passo 1: Escolha uma corretora

Você precisa de uma conta em uma corretora que dê acesso ao home broker da B3. Veja uma lista atualizada:
👉 Ranking de corretoras de investimentos – Yubb

Passo 2: Pesquise os FIIs

Avalie os fundos disponíveis usando plataformas como:

• Funds Explorer

• Clube FII

• Status Invest

Verifique os seguintes indicadores:

• Dividend Yield (DY)

• Vacância

• P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial)

• Segmento (logístico, corporativo, papel, etc.)

Passo 3: Compre suas cotas

Escolha o fundo, digite o código (ex: HGLG11) no home broker e defina a quantidade e o valor de compra. Pronto! Você é um cotista.

Passo 4: Acompanhe os rendimentos

Os rendimentos são pagos mensalmente. Fique atento às datas de pagamento e ao relatório gerencial publicado pelos fundos.

Quais são os principais tipos de FIIs?

1. FIIs de tijolo

Investem em imóveis físicos (shoppings, galpões, hospitais). Dependem da receita de aluguel. Ex: HGLG11, VISC11.

2. FIIs de papel

Investem em títulos ligados ao mercado imobiliário (CRIs). Possuem rendimentos mais atrelados à taxa de juros e inflação. Ex: MXRF11, KNCR11.

3. FIIs híbridos

Combinam imóveis físicos e títulos. Buscam flexibilidade e diversificação. Ex: BCFF11.

FII vale a pena em 2025?

Com a taxa Selic ainda em patamares elevados (14,75% ao ano em maio de 2025 –
👉 Fonte: Banco Central do Brasil), muitos investidores migraram para renda fixa. No entanto, FIIs de papel indexados ao IPCA continuam com bons rendimentos reais. Já os FIIs de tijolo, com possível queda nos juros nos próximos trimestres, tendem a se valorizar.

Portanto, FIIs ainda são atraentes para quem busca renda mensal, diversificação e proteção parcial contra inflação — desde que escolhidos com critério.

Conclusão

Fundos Imobiliários são uma excelente opção para quem deseja investir no setor imobiliário com baixo custo, liquidez e sem dor de cabeça. Em 2025, com cenário ainda volátil e juros altos, os FIIs de papel se destacam, enquanto os de tijolo apresentam potencial de valorização futura.

Mas lembre-se: nem todo FII é igual. Estude, compare, diversifique e acompanhe a gestão de perto. A informação é seu melhor ativo.

Dica extra:

Acompanhe relatórios mensais dos fundos e podcasts especializados em FIIs, como o Tio Huli Cast ou FII Fácil.